Begroting 2018

Resultaten grondexploitaties en reserve grondzaken

Het doel van de bestemmingsreserve Grondzaken is het vormen van een toereikende buffer voor het opvangen van schommelingen in de resultaten op de grondexploitaties en op het strategisch grondbezit. Winsten en verliezen worden ten gunste of ten laste van de reserve Grondzaken gebracht. Het verwachte resultaat 2018 bedraagt 7,235miljoen euro negatief. Dit resultaat bestaat op hoofdlijnen uit twee delen, namelijk het resultaat op de grondbedrijf producten en de rentekosten van de bovenwijkse voorzieningen Meerstad. Het verwachte nadeel is de som van rente- en exploitatielasten van onder ander de Alo locatie, Hereplein en de overige nog in exploitatie te nemen gronden en bezittingen onder aftrek van resultaten op binnenbezittingen, erfpacht bedraagt 2,589 miljoen euro negatief. De verwachte rentekosten bovenwijkse voorzieningen Meerstad bedragen  4,646 miljoen euro negatief. In dit resultaat is geen rekening gehouden met de mogelijke financiële gevolgen door verschuiving een aantal onroerende zaken, waaronder het NNT Pand, Wallhouse, die vanaf 1 januari 2018 onderdeel zijn van het Vastgoedbedrijf.

De geprognosticeerde omvang van de reserve grondzaken en grondbank per 31 december 2017 bedraagt 45,4 miljoen euro (2016: 52,4 miljoen euro) (inclusief de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2016). Naar verwachting zal in 2017 de reserve wijzigen door de resultaatbestemming 2017 en het verwachte resultaat van 2018 van totaal 7,235 miljoen euro. De verwachte eindstand per 31 december 2018 is  38,1 miljoen euro.

Bij bepaling van het verwachte resultaat zijn de uitgangspunten gebruikt zoals deze zijn neergelegd in de nota resultaatbepaling. De uitgangspunten zijn als volgt:

  • Goed koopmansgebruik;
  • Gerealiseerde winsten worden verantwoord in de exploitatie onder aftrek van de nog te verwachten kosten. De nog te verwachten opbrengsten worden buiten beschouwing gelaten;
  • Winsten worden bepaald op jaarbasis;
  • Verliezen die op enig moment benoembaar, kwantificeerbaar, onontkoombaar en voorzienbaar zijn, worden als verlies genomen in het betreffende boekjaar;
  • De waardering van het actief geschiedt tegen historische kostprijs of lager verwachte opbrengstwaarden. De afwaardering wordt ten laste van de exploitatie gebracht.

Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven ingevoerd.  Met het uitvoeren van grondexploitaties opereert de gemeente als een ondernemer voor de vennootschapsbelasting. Op basis van de huidige inzichten wordt Meerstad (BV/CV) en de overige grondexploitaties van de gemeente als twee verschillende fiscale grondbedrijven beschouwd. Beide organisaties hebben immers een eigen projectteam én aansturing en zijn in die zin verschillende entiteiten. De eerste (pro-forma) uitkomsten voor beide entiteiten zijn eveneens verschillend. Uit berekeningen blijkt voor de grondexploitaties binnen de gemeentelijke organisatie dat het saldo van de ondernemingstoets negatief is en er geen belastingplicht ontstaat. Voor Meerstad is de uitkomst van de ondernemingstoets positief, waardoor de grondexploitatie Meerstad door de ondernemingspoort gaat en daarmee belastingplichtig is.

Meerstad
Per 1 januari 2016 is de Notitie grondexploitaties 2016 in werking getreden.  De nieuwe regels zijn vooral gericht op het beperken van de risico’s in grondexploitaties. Een van de maatregelen uit de notitie grondexploitaties is  het beperken van de toerekening van bovenwijkse voorzieningen aan grondexploitaties. In het geval van Meerstad gaat dat om investeringen in groen, water en infrastructuur. Gezien de omvang van Meerstad gaat het om grote bedragen. De totale investeringen in bovenwijkse voorzieningen zijn 150 miljoen euro, waarvan inmiddels 90 miljoen euro is gerealiseerd en 60 miljoen euro in de komende jaren nog geïnvesteerd moet worden. De gerealiseerde investeringen hebben vooral betrekking op de aankoop van grond voor groen en water. We hebben beoordeeld in welke mate de bovenwijkse voorzieningen aan de grondexploitatie kunnen worden toegerekend. Voor de gerealiseerde investeringen hebben we dit voorlopig bepaald op 20% en voor de nog te realiseren investeringen gaan we vooralsnog uit van 50%. Op 21 december 2016 heeft u besloten om 80% van de gerealiseerde investeringen en 50% van de nog te realiseren investeringen te activeren respectievelijk in de toekomst te activeren. De kapitaallasten hiervan moeten worden gedekt uit de algemene middelen. In de komende jaren worden de kapitaallasten vooralsnog ten laste van de reserve grondzaken gebracht volgens het volgende schema.

2017

2018

2019

2020

2021

2022

bedragen x 1 miljoen euro

4,6

4,6

4,7

4,8

1,5

0,7